[size=4][B][B][B]追欠款 银行要查封抵押房 被驳回 购房人利益得维护
——房屋抵押不能对抗未登记的购房人
案情
2004年6月11日，某房地产开发公司与当地建设银行某支行签订了一份《抵押借款合同》，合同中双方约定，建设银行某支行向房地产开发公司提供一笔300万元的抵押借款，借款期限为6个月，房地产开发公司将其开发建设的某小区5号楼一个单元的商品房抵押给建设银行某支行。《抵押借款合同》签订后，双方当即办理了抵押登记手续。2004年12月11日，银行以书面的方式通知房地产开发公司借款期限已满，要求其马上还款。但房地产公司对此不予理会。此后3个月间，银行多次以各种方式向房地产公司催要借款，但均没有得到房地产公司的正式答复和解决。
2005年3月21日，建设银行某支行以该房地产开发公司尚欠其借款135万元为由，以双方签订的抵押合同为据诉至法院，申请查封房地产公司向自己提供的抵押品———某小区5号楼一个单元的商品房，并要求房地产开发公司偿还欠款与欠款利息。
法院立案后经调查查明，房地产公司用于向银行借款抵押的那一个单元的商品房早在2004年3月底前就已被全部售出。商品房售出后，虽然尚未给购买者办理相关的房屋登记手续，但房屋购买者都已全部付清了房屋购买款，均已入住。法院遂裁定驳回了建设银行某支行所提出的查封申请。
建设银行某支行不服法院裁定，向中级人民法院申请复议。中级人民法院经审查认为，一审法院查明的事实清楚，裁定正确，遂裁定驳回了建设银行某支行的复议，维持原裁定。

点评
购房者在购买了进行抵押的商品房，支付了相应的购房款，但尚未办理登记手续的情况下，银行能否对商品房进行查封，即房屋的抵押权能否对抗房屋购买人是本案所涉及的主要法律问题。
在物权变动方面，我国采取的是登记生效制度。同时，根据我国《物权法》中“公示公信”的原则，不动产权利的取得和变动需要在有权登记机关进行登记方能产生物权的效力。且《城市房地产管理法》第六十条和第六十一条也对此作了规定。这也就是说，不登记，物权就不会发生变动。即在进行房屋所有权登记之前，买房人所享有的权利是基于商品房买卖合同请求登记和交付的债权，这里的债权与其它性质的债权是平等的。然而，我们要注意的是，虽然在一般情况下，这些债权具有平等的受偿性，但这并不意味着在任何情况下所有的债权都没有效力上的等级之分。在一些特殊情况下，基于一些特殊因素的考虑和影响，有些债权的效力是可以得到提升的，甚至可以突破“物权优先于债权”的原则。这些“特殊的因素”包括诸如公益、国家政策、权利所蕴含的价值等级以及社会公平或者诚信观念等。
就本案而言，商品房的购买人全额付清购房款并已入住意味着他们倾其所有；如果不能对他们提供特殊的保护，这将必然导致社会生活的紊乱和不安定。并且如果将交付了全部购房款的购房人同其他情况下的债权人平等对待，这不啻为用购房者的资金清偿开发商的其他债务，将最终的债务承担转嫁给处于最弱势的商品房购买人。因此，为了社会的公平和正义，应当向购房者给予特殊保护。当然，为了维护交易安全这一重要民法价值，这些给予效力提升的债权特殊保护应当由法律明确规定。
同时，值得注意的是，关于尚未办理登记的商品房购买人对抗银行抵押权的问题法律并没有明确的规定。但是最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的纠复》则体现了这一法律原则。该批复第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买房人。”从上述两条规定的逻辑上看，我们认为这一规定体现了这样的法律原则，即承包人的工程价款享有法定的优先受偿权，这一优先受偿权先于登记抵押权，但不能对抗已交付全部或者大部购房款的商品房买房人，由此推定，登记抵押权当然也不能对抗已交付了全部或者大部购房款的商品房买受人。童琳 


摘自2006年9月1日《中国建设报》
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