甘律师，执业证号190105112225（广州律协网查询鉴别）广东金山石律师事务所律师，团队合作，收费合理，保障委托人利益。擅长房地产、工程建设、合同、婚姻案件。
  
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( 2007年3月3日，广东威戈律师事务所张旭锋律师做客广州搜房网，针对目前广州购房者在收楼过程中经常遇到的问题及如何依法解决这些问题接受了采访。本文系根据张律师此次谈话记录删节整理而成。)    问：交楼无《竣工验收备案表》或其他法定的单项验收合格证明。
    答：《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”所以，开发商应该向业主出示这个《竣工验收备案表》，它很重要。《竣工验收备案表》是最为关键的收楼文件之一，是办理房产证的必备文件，是房屋整体合格的必要的法律保障 。
    除此之外，开发商应该完成消防、规划等法定的单项验收工作；我们业主在收楼的时候，可以要求开发商出示《建设工程规划验收合格证》、《消防工程验收合格证》、《人防工程验收合格证》等文件的原件。 
    问：交楼时永久性水电等与业主有切身利益的问题没有解决。
    答：临水临电不仅让业主的生活受到影响，而且还有可能影响到楼盘的投资等潜在价值，实质上是从另一个层面上再次损害了业主的利益。 除了国家法律规定以外，广州市建委穗建开[2004]319号《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》明确规定：（各房屋开发公司）完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。临水临电拒收楼，完全有据可依。遇有自己的楼盘临水临电，千万不要轻率收楼，而是应该依法维护自己的合法权益，要求开发商承担逾期交楼的违约责任。
    问：小区规划设计变更、商品房室内设计变更。
    答：开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。否则，开发商就应该承担一定的法律责任。遇到这个情况，建议业主按照合同约定与开发商交涉，也可以通过集体投诉方式解决，还可以就规划的变更（如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等）对规划部门提起行政复议或行政诉讼。
    问：货不对板，装修有明显质量问题。
    答：根据《合同法》规定，开发商有责任对房屋的瑕疵提供担保责任，修补房屋使其恢复正常的使用功能。广大业主可以因此而主张相应索赔的权利，同时还可以要求发展商继续履行合同，将该房屋按照样板房的质量重新装修或赔偿相应的经济损失。
    问：交楼时通知业主补交的一些费用，没有合同依据。
    答：发展商收费要符合规定。 在合同已经作为交楼标准的项目，除非特别约定另行收费，否则业主无须再交纳费用，因为这些费用已经包括在单位房价中，开发商要求业主交纳是没有任何依据的。
    问：房屋的基础设施和配套设施远远没有达到入住的条件，还存在一系列的问题。
    答：小区的景观绿化、基础设施和配套设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。
    问：本末倒置，要求业主先办理入住手续、交纳物业费等，然后才允许验房；
    答：首先应该拒绝收楼，集体维权。如果只是这一个问题又急于入住，建议业主在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。
    最后需要提醒大家的是，由于广大业主大多是非房产、法律专业人士，在房产专业方面的知识比较匮乏，在收楼时最好能集体收楼（可能的情况下可聘请律师协助），这不但可以弥补单一主体知识的匮乏，更好、更有效地维权，还可以通过收楼为今后成立真正代表业主利益的业主委员会打下基础。

( 2007年3月3日，广东威戈律师事务所张旭锋律师做客广州搜房网，针对目前广州购房者在收楼过程中经常遇到的问题及如何依法解决这些问题接受了采访。本文系根据张律师此次谈话记录删节整理而成。)    问：交楼无《竣工验收备案表》或其他法定的单项验收合格证明。
    答：《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”所以，开发商应该向业主出示这个《竣工验收备案表》，它很重要。《竣工验收备案表》是最为关键的收楼文件之一，是办理房产证的必备文件，是房屋整体合格的必要的法律保障 。
    除此之外，开发商应该完成消防、规划等法定的单项验收工作；我们业主在收楼的时候，可以要求开发商出示《建设工程规划验收合格证》、《消防工程验收合格证》、《人防工程验收合格证》等文件的原件。 
    问：交楼时永久性水电等与业主有切身利益的问题没有解决。
    答：临水临电不仅让业主的生活受到影响，而且还有可能影响到楼盘的投资等潜在价值，实质上是从另一个层面上再次损害了业主的利益。 除了国家法律规定以外，广州市建委穗建开[2004]319号《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》明确规定：（各房屋开发公司）完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。临水临电拒收楼，完全有据可依。遇有自己的楼盘临水临电，千万不要轻率收楼，而是应该依法维护自己的合法权益，要求开发商承担逾期交楼的违约责任。
    问：小区规划设计变更、商品房室内设计变更。
    答：开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。否则，开发商就应该承担一定的法律责任。遇到这个情况，建议业主按照合同约定与开发商交涉，也可以通过集体投诉方式解决，还可以就规划的变更（如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等）对规划部门提起行政复议或行政诉讼。
    问：货不对板，装修有明显质量问题。
    答：根据《合同法》规定，开发商有责任对房屋的瑕疵提供担保责任，修补房屋使其恢复正常的使用功能。广大业主可以因此而主张相应索赔的权利，同时还可以要求发展商继续履行合同，将该房屋按照样板房的质量重新装修或赔偿相应的经济损失。
    问：交楼时通知业主补交的一些费用，没有合同依据。
    答：发展商收费要符合规定。 在合同已经作为交楼标准的项目，除非特别约定另行收费，否则业主无须再交纳费用，因为这些费用已经包括在单位房价中，开发商要求业主交纳是没有任何依据的。
    问：房屋的基础设施和配套设施远远没有达到入住的条件，还存在一系列的问题。
    答：小区的景观绿化、基础设施和配套设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。
    问：本末倒置，要求业主先办理入住手续、交纳物业费等，然后才允许验房；
    答：首先应该拒绝收楼，集体维权。如果只是这一个问题又急于入住，建议业主在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。
    最后需要提醒大家的是，由于广大业主大多是非房产、法律专业人士，在房产专业方面的知识比较匮乏，在收楼时最好能集体收楼（可能的情况下可聘请律师协助），这不但可以弥补单一主体知识的匮乏，更好、更有效地维权，还可以通过收楼为今后成立真正代表业主利益的业主委员会打下基础。

怎样追讨延迟交楼违约金（问答）？

1、业主问：开发商交楼应当提供什么文件？
   王美舟律师答：以合同约定为准。如果合同第八条或者第十一条（新版）约定以“1、该商品房经验收合格。”或者“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”为收楼条件的，开发商依法应当提供由广州市建委或者区建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其它情况以上述条款以及补充协议约定为准。
2、业主问：开发商不出示上述文件原件怎么办？
    王美舟律师答复：业主可以通过特快专递发函催告开发商出示上述文件原件，开发商不予答复的，视为不具备原件，将承担相应的延迟交楼违约责任；开发商答复的，视答复情况协商处理。如果开发商答复不具备合同约定的交楼文件，就无需催告；如果开发商说有，但是原件在总部，可以催告。
3、业主问：开发商不具备约定的交楼文件，我有权拒收房屋，要求其支付违约金吗？
   王美舟律师答复：是。
4、业主问：收钥匙就视为收楼吗？我收楼了还能追讨违约金吗？违约金的起止时间怎样计算？
  王美舟答复：收钥匙就视为收楼，除非另有约定。业主收楼后可以追讨延迟交楼违约金。违约金的起算时间是合同第八条或者第十一条（新版）约定的交楼时间届满之日，截至时间是收楼之日，双方另有约定（如计算至开发商具备收楼文件之日）的，按照约定处理。如果已经收楼了，约定的交楼时间与实际收楼日期间的违约金仍然可以追讨，收楼后的违约金不能追讨。
5、业主问：开发商延迟交楼，要求与业主签订补充协议妥当吗？
   王美舟律师答复：业主最好咨询律师后才签订有关的补充协议。业主除了在补充协议里尽量写明计算标准、金额、付款年月日、交楼年月日、违约责任标准外，还应当写明：“出卖人没有履行或者逾期履行本协议约定的部分或全部义务的，本协议终止，双方仍然按照《商品房买卖合同》及其补充协议有关规定执行，除非买受人作出相反的书面表示。”
6、业主问：开发商的房屋质量存在问题，我能拒绝收楼，要求赔偿损失吗？这时需要注意什么？
   王美舟律师答复：可以。业主注意通过公证、拍照、两个非亲属的目击证人证明等形式保全证据。
7、业主问：如果开发商交楼时缺少法定文件，可能构成延迟交楼，业主应当注意什么？
王美舟律师答：不要签署开发商提供的任何文件，不要向开发商提交任何业主签名的书面材料，包括、物业服务合同、业主公约、维修单，钥匙借用单等等，以免上述行为被视为收楼行为，给诉讼增加难度和变数。业主什么事情也不用做，等开发商出示合同约定的交楼文件再说。千万不要签“钥匙托管承诺书”，这样表示你已经收取了钥匙，钥匙交给物业管理公司保管，收取了钥匙就表明收楼了。这是开发商最新的骗局。必要时咨询律师。

8、业主问：如果既想收楼，又想得到违约赔偿，怎么办？
王美舟律师答：办法如下：
（1） 与开发商签订协议：
 甲方：开发商                乙方：业主

  甲乙双方经友好协商，同意签订下列协议：
  一、乙方同意收楼，同意自2007年  月   日起交纳物业管理费。
  二、甲方同意按照商品房买卖合同第13条规定的违约金标准，向乙方支付自合同约定的交楼之日起至甲方取得合同约定的交楼法律文件之日止的违约金。
   三、本协议自签字之日起生效。

 甲方：开发商（公章）      乙方：

年    月    日

（2） 开发商单方向业主出具承诺书：

                                承诺书

栋       房         业主：

     由于本公司没有取得约定的验收文件，本公司承诺：在你收楼后，本公司将继续要求按照商品房买卖合同第13条约定向你支付违约金，直至本公司办妥房屋竣工备案手续时止。

                                           开发商（公章）

200   年    月        日

         建议大家集体委托律师商谈上述协议或者承诺书，或者咨询律师意见，不要随便签名。

9、业主问： 如果开发商不同意签订书面协议承诺支付违约金至办妥备案手续时止怎么办？

王美舟律师答：如果业主不急着收楼，就无需做任何事情，无需收楼，不要提交房屋质量维修单等（以免被认为收楼），无需发函，直到开发商符合合同交楼条件并且通知业主收楼时止再收楼。
10、业主问：开发商说业主可以自己在收楼确认书上注明保留向开发商追究延迟交楼责任直到符合其办妥竣工备案手续时止，这样有法律效力吗？

王美舟律师答：   没有，因为是业主的单方行为，对开发商无约束力。

11、业主问： 按揭贷款没有到位的业主能否起诉？

王美舟律师答：如果补充协议里中约定，按揭贷款没有发放，交楼时间顺延的，建议暂时不要起诉，等款到后起诉。已经到款的，可以起诉，违约金从到款时起算。 

12、业主问： 委托律师诉讼需要什么费用？
 
（1）诉讼费＝违约金×2.5%－200元，其中违约金＝（起诉日－合同约定交楼日）×(首期款＋按揭贷款)×合同第13条约定的违约金比例（如每日万分之五）。例如，告开发商1.5万元（违约金），则交纳诉讼费175元。
（2）律师费：与律师商谈，可以在胜诉追回款项后按照比例收取。

13、 业主问：延迟交楼的官司最迟在什么时间可以打？
   王美舟律师答：2年，从合同约定的收楼之日起算。但是越早起诉越好，这样交费少，收钱快，执行易。

 14、业主问： 能否单独委托律师诉讼？

王美舟律师答：可以的。

15、业主问：诉讼是否很麻烦？
王美舟律师答：不会，业主只要与律师见一次面，剩余工作全部由律师负责完成，领取款项时须业主凭身份证领取。


其它问题请业主打电话咨询。如果需委托律师，可以集体或者单独联系签约事宜。
（广东佳思特律师事务所王美舟律师文）

开发商延迟交楼，赔偿业主损失4万余元

   2007年7月18日，广州市白云区人民法院判决被告广州市白云城镇地产有限公司向向原告贺小姐支付延迟交楼违约金44829元，并且承担原告预付的全部诉讼费375元。
2005年10月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告位于广州市白云区棠安路棠景街和馨雅居D栋的一套房屋，总房款为255435元。合同约定被告于2006年5月31日前将经有关政府部门办妥竣工验收备案手续的房屋交付给被告，逾期每日按照已付房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告于2006年1月20日前付清了全部房款。但是，被告在上述交楼日期届满尚未取得约定的交楼文件，且双方因房屋其它问题发生争议，因此原告拒绝收楼，一直到2007年5月17日原告因急需入住才收楼。后双方就延迟交楼赔偿问题，无法达成一致意见。
    2007年4月10日，原告委托广东佳思特律师事务所王美舟律师代理原告向白云区人民法院起诉，要求开发商支付以总房款为255435元为本金计算的，从2006年6月1日起至2007年5月17日支的延迟交楼违约金。该案经两次开庭，对方律师提出多项抗辩理由，均不为法院采纳。法院经合议庭合议，支持了原告的全部请求，作出了上述判决。（广东佳思特律师事务所王美舟律师文 王律师擅长追讨定金和延迟交楼及延迟办证违约金等 电13710862950 13416383722 34114999）

请问在通知收楼的情况下,联名业主没有收楼会不会影响出房产证.

延迟办理房产证或者延迟交楼，可以要求巨额赔偿


    开发商延迟交楼，或者延迟办理房产证，可以按照合同规定要求赔偿。王律师提示业主，（13710862950）如果合同没有对赔偿标准进行规定，按照法律规定计算赔偿，如果合同有规定，就按照合同处理，但是，合同规定低于损失的，开发商应当补足差额。购房者遇到上述情况，应当尽快起诉，不要过了诉讼时效。法院判决后就可以自动累加赔偿了。（广东佳思特律师事务所王美舟律师 13710862950  13416383722   34114999    y7888@126.com  QQ: 515683149 ）

广州开发商交楼应当提供什么文件？


    


       广州开发商交楼应当提供什么文件？广东佳思特律师事务所王美舟律师（13710862950）认为，购房者收楼审查开发商的证件，应当以商品房买卖合同及其补充协议的规定为准。
    1．选择第一项“该商品房验收合格”或者按照新版合同“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”为收楼条件的，开发商依法应当具备由广州市房屋所在区建设局或者广州市建委出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（一般人简称竣工验收备案表）（盖有上述政府部门的工程备案专用章）、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，缺一不要收楼，开发商将按照合同规定负延迟交楼的违约甚至解除合同的责任。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是开发商自己出具的，容易具备，重点看前者的原件。广州市大多数开发商都是无竣工验收备案表交楼。
   2．选择第4项或者附件四补充协议约定的条件收楼的，以合同约定为准。部分开发商约定以《建设工程质量验收意见书》为收楼条件的，这样的约定只涉及房屋质量问题（验收意见不代表合格，可能还要整改），没有涉及其它单项验收问题，因此条件较低，应当在签约时争取选第1项或者选“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”这项条件。其他约定以规划验收为交楼条件的，以建设、施工、监理、设计勘察单位验收（其实是自己自行验收）为交楼条件的，都是极低的条件，应当要求开发商修改。如果没有修改上述交楼条件，则实际交楼时只能按照合同执行，对业主不利。签约时，要特别注意开发商在补充协议中对上述交楼条件的解释，即在合同中开发商是选择房管局范本的条款，但是在补充协议中却对范本中有关条款的含义解释为上述极低的交楼条件的含义，最终以补充协议为准，这是偷梁换柱，瞒天过海之计，所以要特别小心。
   开发商不具备交楼条件，业主可以拒绝收楼，因此导致延迟交楼的，开发商应当按照合同规定支付违约金，符合约定的退房条件的，购房者还有权退房。
   业主谨记：如果准备追讨延迟交楼赔偿，就不要签署收楼文件，不要领取钥匙，不要向开发商提交质量维修单，不要与开发商签订补充协议和其他文件，不需要向开发商邮寄交涉函。业主要：什么事情也不要做，什么事情也不需要做，等开发商出示约定的交楼文件原件再说。已经收楼的业主也可以要求开发商支付违约金，违约金计算到实际收楼为止，除非约定计算到开发商具备交楼文件时。购房者收楼审查开发商的证件，应当以商品房买卖合同及其补充协议的规定为准。
    1．选择第一项“该商品房验收合格”或者按照新版合同“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”为收楼条件的，开发商依法应当具备由广州市房屋所在区建设局或者广州市建委出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（一般人简称竣工验收备案表）（盖有上述政府部门的工程备案专用章）、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，缺一不要收楼，开发商将按照合同规定负延迟交楼的违约甚至解除合同的责任。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是开发商自己出具的，容易具备，重点看前者的原件。广州市大多数开发商都是无竣工验收备案表交楼。
   2．选择第4项或者附件四补充协议约定的条件收楼的，以合同约定为准。部分开发商约定以《建设工程质量验收意见书》为收楼条件的，这样的约定只涉及房屋质量问题（验收意见不代表合格，可能还要整改），没有涉及其它单项验收问题，因此条件较低，应当在签约时争取选第1项或者选“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”这项条件。其他约定以规划验收为交楼条件的，以建设、施工、监理、设计勘察单位验收（其实是自己自行验收）为交楼条件的，都是极低的条件，应当要求开发商修改。如果没有修改上述交楼条件，则实际交楼时只能按照合同执行，对业主不利。签约时，要特别注意开发商在补充协议中对上述交楼条件的解释，即在合同中开发商是选择房管局范本的条款，但是在补充协议中却对范本中有关条款的含义解释为上述极低的交楼条件的含义，最终以补充协议为准，这是偷梁换柱，瞒天过海之计，所以要特别小心。
   开发商不具备交楼条件，业主可以拒绝收楼，因此导致延迟交楼的，开发商应当按照合同规定支付违约金，符合约定的退房条件的，购房者还有权退房。
   业主谨记：如果准备追讨延迟交楼赔偿，就不要签署收楼文件，不要领取钥匙，不要向开发商提交质量维修单，不要与开发商签订补充协议和其他文件，不需要向开发商邮寄交涉函。业主要：什么事情也不要做，什么事情也不需要做，等开发商出示约定的交楼文件原件再说。已经收楼的业主也可以要求开发商支付违约金，违约金计算到实际收楼为止，除非约定计算到开发商具备交楼文件时。

我是2D15栋的住户，07年12月25日就收房完毕了，规规矩矩按照物业的规定办齐了手续，预交了3个月的物业管理费，可是，令人气愤的是截至昨日，我们都还没有拿到自己的业主证，无法享受业主的某些权力（虽说不是什么大的权力，但令人气愤），物业给出的解释是他们没有办好，什么通讯还没有装好，我想，这是他们自己的工作不利，为什么要转嫁到我们业主身上？昨天又问物业“两个月后能办好么？”回答居然是“可能不行”，简直让人气愤，房子卖了就不管了。
再说一个很多家都有的地板装修问题，一踩就多灰，问物业，回答是他们也在找当时的施工队，这不是扯淡么，他们找不到就不能先找别人来处理么，等我们都住进去了，家具安装好了，他们才找到（这种情况可能算好的），如果给维修那岂不是还要我们又把东西都再搬出来？
物业的这些所作所为太让人气愤了，想告他们，寻求支援，就凭以上几点？能怎么告法？？？难道岭南新世界的物业就真没人能治了么？反映问题的也不是少数业主了。