提前还贷的四个案例水边精灵发表于搜房社区-楼市话题salon.bj.soufun.com
 
    2005年1月14日    来源：新京报  
 
 
　　向银行咨询办理提前还贷部门的地点、电话及所需要的条件

　　为了减少因为加息而带来的月供压力，部分有能力的业主打算将储蓄拿出来提前还款，不少工薪族也利用年终奖在春节前提前归还部分供楼贷款或者提前交清全额贷款。本期服务版将为这部分有提前还贷要求的购房者答疑解惑。

　　案例1

　　今年1月1日起利息上调

　　提前还贷前先打电话咨询

　　刘先生：我们2003年买了一套房，总房款是87万，首付30%，剩下的60多万元分25年还清。请问加息之后，我们的月还款额会增加多少？利息会增加多少？如果我们提前还10万元，利息损失会降到多少？

　　解答：春节前，不少企业和事业单位都会发放一笔数目不菲的年终奖，少则有几千元，多则上十万元。一般来说，对于那些拿到5万元以上年终奖的白领来说，会有相当部分人会选择提前还贷。根据央行调息方案，进入2005年后，刘先生的还贷金额会有如下调整。刘先生原来月还款3574.36元，而加息之后，现在月还款为3671.01元，这样，利息总差额28994.23元。如果刘先生提前还款十万元，假设在第5年末提前一次偿还10万元，（剩余本金387200元，所剩年限20年），那么月供将变为2622.12元。

　　此外，记者建议刘先生去银行之前，最好先向贷款银行电话咨询办理提前还贷的地点及办理提前贷款所需要的条件，因为有些办理此项业务的部门并不与原贷款银行在同一地点。

　　案例2

　　提前还贷后仍可再贷款

　　但不能在同一银行办理

　　雷小姐：我2002年初买的房子，当时向银行贷款36万元，每月的月供是2800元。考虑到央行加息，我去年年底提前还了14万元的贷款。现在我想给我的父母再买一套房子，总房款大约是40万元，请问银行还能不能给我办理贷款？如果能，最多可以贷多少钱？

　　解答：记者向建设银行个贷中心的工作人员了解到，雷小姐可以继续办理贷款，但不可以在同一家银行办理二次贷款。北京市蓝石律师事务所律师合伙人申伟则表示，雷小姐向银行继续贷款会比较麻烦，银行需要对房子进行重新评估、相关手续的办理费用也会增加。并且银行为了防止投资型客户过多、减少其信贷风险一般会增多审核手续，贷款条件也会相应有些变化。如原来的8成20年按揭在二次贷款的时候会改为7成15年的按揭。链家经纪公司顾问杨先生还向记者表示，雷小姐在二次购房贷款成数的决定因素与首次购房时相同，如月收入、还款能力和房屋建筑年代等。

　　案例3

　　公积金贷款可提前还贷

　　还能自由确定还贷数额

　　曾先生：我2000年用公积金贷款买房，贷款15万元，按月等额还款，贷款期限20年，贷款年利率为4.05％，若要提前还款5万元，想要知道提前还款后，每月的款额是多少？

　　解答：链家顾问公司张先生表示，曾先生的月还款额为912.93元，借款人还款五年后剩余贷款本金123003.33元。如果提前还款5万元，剩余贷款本金变为73003.33元，剩余贷款期限变为180个月，若利率不变，月还款额将变为541.83元。

　　此外，住房公积金管理中心1月1日起推出消费者自由还款的方式，按照这一规定，中心将给出个人贷款每期最低还款额度，借款人在不低于最低还款额度下可自由选择每月还款多少，直到最后一个月连本带息一次付清，这种还法适合初期收入少的借款人。

　　注：部分提前还清的剩余贷款本金余额按月偿还本金的计算公式为：第n个月的还款额=贷款本金/还款月数×［1+（还款月数-n+1）×月利率］。

　　案例4

　　提前还贷无需问开发商

　　组合贷款考虑先还商贷

　　张先生：我2003年买的房子，当初办的是组合贷款，其中公积金贷款是20万元，商业贷款是20万元，我现在想要提前还贷，需不需要跟开发商商量？应该到哪里办理？手续和一般的商业贷款有什么不同？需要注意哪些问题？

　　解答：建设银行个贷中心赵先生向记者表示，提前还贷并不需要和开发商商量。无论是商业贷款和公积金贷款，提前还贷都应该到贷款银行去办理，而且手续是一样的，只不过公积金贷款的提前还款需要贷款人本人提前一个月进行申请。该工作人员还向记者表示，对于这种组和性贷款，建设银行原则上要求提前还贷的消费者先还商业贷款。

　　有关专家认为，业主手头有闲钱可以考虑提前还贷款。但如果有可靠的年收益率超过6％的投资渠道，就不需要急于还贷。

提前还贷可能多付利息 可先定还贷时间天数

http://www.gog.com.cn　　2005年01月20日　　金黔在线
说来你可能不信，客户提前归还房贷也有可能会额外多承担数千元的利息。 前不久，一购房者在月中旬向一家银行提出提前归还40万元房贷书面申请，不料银行从预约到办完手续花去22天。该购房者算了一笔账：按照当时借款时年利率5.04%计算，就这22天，他额外多支付利息1232元。 据说银行有规定：客户提出提前还贷书面申请，在5个工作日内答复，预约期另定；如遇上每月15日之后客户提出还贷申请，考虑到银行20日以后“扣款”因素，还款一律预约到下月。这“22天”也就这样“拖”出来了。 在上海商业银行房贷合同中，有关提前还贷或部分还贷的条款中，除了强调借款人提前还贷或部分还贷一定要在一年之后“提出书面申请”外，对在多少天数内予以答复以及几天内办完手续，这些内容大多银行并未涉及。即使个别银行在房贷合同中有所指明还贷须提前“多少个”工作日，但这个“工作日”也是比较模糊的。 例如，某银行合同中“第十四条提前还贷”条款中说，“借款尚未到期时，甲方（借款人）提前归还借款须提前七个工作日以书面形式向乙方（银行）提出申请，乙方（银行）同意后，按如下规定办理……。”就这“七个工作日”，究竟是银行“答复期”，还是借款人从“提出申请”到“还贷手续办完结束”呢？这一点让人一头雾水。 据了解，目前沪上银行客户提前还贷的预约天数都不尽相同。有的规定一两天、有的规定七天、也有的规定十五天等等。现今银行“扣款”都采用电脑等先进技术，真的需要10多天这么长的时间吗？ 对此，北京广盛律师事务所上海分所律师认为，购房者提前还贷银行预约天数过长，这是属于银行业务操作上的一个程序，从法律的角度来看，还没有什么界定。但并不是不受约束，只要市民在签订房贷合同时，将办理提前还贷或部分还贷手续时间约定“天数”，列入合同“补充条款”中，到还贷时，权益就可得到维护。 另外，目前各大商业银行的房贷合同都将“提前还款”条款定为一年以上为“基点”。随着购房者提前还贷不断增加，这个“基点”能否加以合理调整呢？或许这样可以避免客户与银行间发生的一些矛盾。 

提前还贷怎样才划算多还本金减少期限最划算
 
2004年11月26日 07:30



    尽管提前还款被炒得沸沸扬扬，但是很多人还是不知道如何办理才最划算，而咨询银行客服也不甚明白。我们建议您直接与贷款的支行联系，以节省时间，而最省钱的方式则是尽一切能力减少本金。    ◆提前还贷分多种    目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。    提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。    按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。    第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)    第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)    第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)    第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)    第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)    理财专家建议，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。    ◆如何还贷才划算    如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，此次加息幅度也比普通商贷小，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。    如果你是纯商业贷款，那么又有两种还款方式的区别。    据专家分析，两种还款法相比，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较好，这样提前还贷比较划算。    但是，并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。    如果你贷的是等额本息还款的，那么在前10年这种做法基本划算。因为该种贷款方式在还款初期支付的多是利息，本金占的额度比较小，提前还贷，可以减少大笔的利息支出。争取这几年能多还款，使本金基数下降，从而减轻利息负担。    从节省利息的角度看，缩短贷款期限是一个不错的选择，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。    ◆银行规定有差别    有关专家表示，提前还贷要弄清楚不同银行的提前还贷规定。记者通过多方咨询发现，目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。    记者在调查过程中发现，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，具体的业务办理也需要和你贷款所在的支行来进行，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。    另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。    以下是记者以贷款人身份拨打各大银行客服电话了解到的各行提前还贷规定，供各位参考(实际情况以各银行规定为准)：    ■工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，目前暂不收违约金，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。    ■中国银行：要求提前30个工作日书面申请，提前还款暂不收取违约金。    ■建设银行：不满一年提前还贷，无违约金；贷款期限在一年以上的，在借款期内，借款人提前10-15个工作日向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。    ■交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。    ■农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍，目前暂不收手续费。    ■民生银行：要求书面申请，不满一年也可提前还贷，不收违约金。    ◆提前还贷流程    记者咨询了一些银行的房贷部，了解到各银行还贷方式和时间不尽相同，具体事宜请咨询购房时申请贷款的银行。以下是记者从北京工商银行朝阳分行获知的办理流程：    购房者首先要将提前还贷申请表传真到银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。银行在接到申请后，在一个月左右给予回复。如符合还贷手续，购房者携带现金及相关材料，当天就可以办理好提前还贷。    一般情况下，银行都要求还款人提前预约。正式办理手续时，要求贷款人签署补充协议，以更改借款额及年限等，主合同不再重新变更。    ◆还贷特别提醒    ■特别提醒一：别忘退保在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。    ■特别提醒二：组合贷款不必先还公积金贷款    对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款？业内人士表示，只有公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。    ■特别提醒三：记得办理抵押注销    最后银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

http://www.qianlong.com/ 　2004-01-19 13:42:08 
　　消协提醒广大消费者，买房提前还贷后，一定要去办理退保手续，退保同时还要小心遭遇收费“闷包”。叶先生一年前为20年的房贷买了3000元的保险，保险期为20年。一年后，叶先生提前还清贷款，经银行提醒来保险公司退保，但保险公司给出的退保费不足两千元，业务员解释说这是由于银行要收取“代理费”。叶先生当即表示，代理的前提是委托，自己与银行从来没有类似的委托约定，而当初的保险合同中也没有“代理费”的条款，保险公司对于“代理费”的收费标准支支吾吾，明显存在“打闷包”的现象。对此，专家指出，现在房贷险都是暗折暗扣，实际上保险公司已将折扣给了银行和开发商，三方共享这块收益。但现在大量客户会提前还款，退保时就产生了纠纷，对于提前还款的客户，保险公司会用“代理费”等名目克扣本应全额退回的保费，大部分消费者不会追究。 　　市消协指出， 
叶先生最终通过据理力争要回了这所谓的“代理费”，但像叶先生这样具有较强维权意识的市民还不多。对于房贷险而言，保险公司收取必要的费用无可厚非，关键在于要让消费者明明白白地缴费，不要“打闷包”。

提前还贷哪种方式更节省利息?提前还贷如何退保?

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005-01-14 08:31:00.0 
在今年1月1日执行新贷款利率前，不少人为了减少利息压力而在忙碌提前还贷、退保的事，有的投资者还转卖手头多余的物业以减轻贷款压力。但归还部分贷款后的月供、相应退多少保险费，往往是银行、保险公司算多少，消费者就认多少。这笔账算起来很专业，对不懂行的消费者来说就是笔“糊涂账”，算多算少也难判断，严女士最近到保险公司退保就遇到了多算保险费的事。所以，大家有必要了解一下银行、保险公司有关的计算公式，做到明明白白还贷，明明白白退保。另外，年关将至，很多房贷族都期望拿到年终奖后就交给银行，这笔钱怎样交才能更节省利息？怎么支配才更合理？这也是笔要搞明白的账。 1、如何提前还贷才划算 提前还贷就是为了省利息，要做到既划算又适合自己的经济能力，当然就不是件很随意的事，消费者要有笔预期的账算。 选择哪种提前还贷方式更省利息 记者查阅了多家银行的资料，发现对提前还款方式的名称尽管有别，但实质相同，总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。 另一大类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。为了消费者更容易判断选择，我们以一个真实的个案做实例。 乔先生向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月——2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。 第一种：月供不变，将还款期限缩短。银行工作人员计算，乔先生这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。 第二种：减少月供，还款期限不变，乔先生的月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。 第三种：月供减少，还款期限也缩短。经银行工作人员计算，这5万元可在月供减少到2000元的同时，把贷款年限缩短1年，即到2012年9月可还清贷款，节省利息17783元。 由以上实例可见，月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人的经济能力允许，选择这种方式也不错。 不还钱如何减少利息假如借款人手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。 仍然以乔先生为例，如果乔先生不提前还5万元，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月，即贷款年限缩短5年，再继续月供3年半就能把剩余贷款还清。那么，乔先生缩短贷款年限后的月供为2813.6元，节省利息6292元。 另一种就是变更还款方式。乔先生目前采用的还款方式是等额本息法，这种方式比等额本金法要多支付利息。如果乔先生改为等额本金还款方式，那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。 提前还贷是否亏本？很多采用等额本息法的借款人准备提前还贷，但认为自己已经把大笔利息支付给了银行，现在又提前还银行的钱，这么做挺吃亏，干脆就先不还了。但实际上，提前还款并不吃亏，反而是越早还越能节省利息、越划算。 记者咨询银行工作人员了解到，等额本息还款法的特点是，利息递减，本金递增，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。如果是从节省利息的角度考虑，最好是在贷款的前几年争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担就会减小。所以，提前还款并不会吃亏，反而是帮你减掉了不少利息。 2、提前还贷计算方式 不论采取哪种方式提前还款，消费者都想知道新的月供是怎么计算出来的，还钱也好还得明明白白。记者从银行了解到，如果采用等额本息还款方式，不论是月供变、年限变还是两个都变，或者是不还钱是缩短贷款年限，计算新的月供都参照相同的计算原理，即应根据未偿还贷款余额及剩余还款期数计算还款额，计算公式为：借款人可套用公式，根据自己的贷款余额和剩余还款期数就能计算出新的月供款额。 3、提前还贷如何退保 不论是提前还贷还是缩短贷款年限，紧接着要准备的就是到保险公司退保，这件事可千万别忘了。但退多少，怎么退，当中还有什么诀窍？先看看严女士的经历，可能很多人就会明白点什么。 个案严女士2003年9月以17.5万元在天河买了套房子，向银行申请了20年、14.5万元的贷款。相应的，严女士也到银行指定的保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。 这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险，保险金额为17.5万元，保险费率分别为0.6251‰和0.4‰，保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时，保险费为2262元。 2004年12月14日，严女士转卖这套房子后，便到保险公司退保。工作人员计算，这套房投保一年零三个月，应收保险费717元，该退的保险费为1545元。严女士纳闷了，自己曾有套房子也是买来一年后就转卖，保险期限、保险费和实际保险时间都与这套房子相近，投保的保险公司是该保险公司的另一家支公司，但扣除的保费只有200多元，为什么这次就扣了717元呢？保险公司的工作人员给严女士打出了一张单，写明白了退保的计算公式。其中，还贷保证险应退保费＝保险金额×保险期限初还贷保证险保险基础费率×剩余退保系数剩余月数／保险期限月数×(1-5%)＝14.5万元×0.4‰×8.5875×225／240×(1-5%)＝443.60元。 财产损失险应退保费＝保险金额×财产损失险保险基础费率×剩余退保系数×(1-5%)＝17.5万元×0.53‰×15.1900×(1-5%)＝1334.10元。合计应退保费为1777.70元。 经这么一折腾，保险公司又给严女士退了232元，扣除的保费降低到了484元。 严女士还是觉得蹊跷，既然有计算公式，为什么两次的计算结果会相差200多元？保险公司的工作人员给出的答复是，电脑出错了。严女士心里不踏实，就把自己的经历报料给《黄金楼市》。 求证记者2004年12月28日向该保险公司一位负责人了解情况，该负责人回复记者，2003年1月1日后，保险公司的保险险种、费率和条款就发生了变化，严女士不能以2003年1月1日前的退保经历与现在对比。至于具体情况，她还要具体了解。 去年12月29日，严女士突然接到该保险公司的电话，说又要退给她200多元保费。30日，记者随严女士一同前往该保险公司。该保险公司的工作人员一见到严女士就打出一份新的退费收据，退回了235元。 应严女士要求，一位姓王的小姐解释说，因为他们公司的电脑在12月升级，所以把严女士财产损失险的基础费率搞错了，他们昨天核查出应该为0.6251‰，这是严女士保险单上注明的费率，因此最终计算出的应退保费为2013元，保险一年扣除的保费为247元。 严女士最终又拿回了200多元，她说，这是自己较真才讨回来的，如果自己当初大意，那就被白白多扣了400多元。 提醒严女士想借助本报，提醒各位已经退保或准备退保的人，退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释；还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。只有自己为自己把关，自己为自己负责，才能避免退保时出现差错。 提醒消费者，退保前，先根据不同年限的保险费率仔细计算一下退保费用，找出退保最划算的年限。 □记录 记者向一位业内人士了解到，提前退保也有技巧，可根据保险年限费率的不同动点脑筋，多退点保费。例如，陈先生向银行申请了27.7万、20年的贷款，20年的保费为2770元，他最近把贷款年限由20年缩短到10年。如果他要求退10年的保费，那么应收的保费为：27.7万元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2216元，那么应退保费为554元。如果陈先生要求退9年的保费，那么数字就有很大变化，应收保费＝27.7万元×0.6‰(11年保险期限对应的费率)×11＝1828.2元，能退回的保费就增加到949元。由此可见，多承保一年，反而能多退近400元的保费，这是很划算的。 万元月薪群英大召集！！

提前还贷　咋个最划算？ 
2005年01月21日 20:58:10 中财网 

　　春节临近，一些手中有余钱的个人住房按揭贷款者盘算着提前偿还部分房贷。银行业内人士预计，去年央行加息以及对连续加息的预期，与往年相比，更多业主会选择在今年春节之前提前还款。　　节前提前还贷增多　　昨日下午，记者来到建设银行四川省分行住房贷款中心，市民王先生正准备将余下的１０万元贷款余额一次性还完。他告诉记者，从这个月开始，就要按调高后的利率支付月供款，所以一次性把剩下的１０万元还了，免得多负担利息。记者在该营业大厅守候不到半小时，便看到有近１０名客户前往咨询如何办理提前还贷手续。　　提前还贷有限制　　在这一波提前还贷潮中，成都各大商业银行的态度又是怎样的呢？农业银行四川省分行称，提前还贷不向客户收取违约金，但对申请时间及其他具体细节由放贷支行决定；工行四川省分行营业部有关人士称，他们对提前还贷的客户不收取违约金，只是要求提前一周向放贷支行提出申请，同时要求贷款时间在一年以上，还款金额以万元为单位；建设银行四川省分行对提前还贷也不收取违约金，但客户需提前半个月提出申请，贷款期不到一年的不受理；中国银行四川省分行则对提前归还住房按揭贷款的客户收取一定的“损失补偿金”，其标准相当于提前还贷客户还贷前支付的一个月利息。　　多种方式可选择　　提前还款包括全部提前还款、部分提前还款两大类。部分提前还款有三种方式可选择。如某人贷２２万元，贷款期限是２００３年９月———２０１３年９月共１２０期，采用等额本息还款法，月供２３３８元。目前，已还１６期，还剩１０４期，贷款余额为１９８１５５元，现申请提前还款５万元。第一种：月供不变，将还款期限缩短。这５万元可把贷款期限缩短两年半，即２０１１年５月就可全部还清贷款，节省利息２３２９５元。第二种：减少月供，还款期限不变，月供款由原来的２３３８元减少到１７８１元，节省利息１２５４３元。第三种：月供减少，还款期限也缩短。这５万元可在月供减少到２０００元的同时，把贷款年限缩短１年，即到２０１２年９月可还清贷款，节省利息１７７８３元。市民可根据自己的情况选择还款方式。（记者　刘畅）
　 成都晚报

提前还贷的手续
办理提前还款的手续如下： 
1。个人向银行提交书面申请，内容应包括申请还款金额并有本人签字 
该申请可以通过传真的方式发给银行。 
2。银行在接到书面申请后，在一个月内会给予答复。 一般时间不会很长.
3。办理手续时带如下材料 
身份证原件 
提前还款申请书原件 
借款合同原件 
还款计划表 
还款存折——已存入还款金额 
4。到银行办理相关手续 
5。第二天到银行取回“新还款计划表”和“贷款补充协议”等资料。

理财专家：与其提前还贷 不如“另辟财源” 
 
http://www.enorth.com.cn　 2004-12-13 08:33 
　　进入12月以来，沪上银行迎来了一波又一波的提前还贷客流，房贷业务尤是。　　据有关银行统计，11月份，提前还贷笔数增幅甚至高达50%。银行理财专家认为，升息背景下，提前还贷并非上策，假如市民用还贷款去投资比储蓄收益率高的理财产品或货币基金等，所获收益完全可填补贷款利差。　　本月还贷量还将放大　　昨天，交通银行上海分行最新统计显示，11月以来，该行提前还贷量增幅达30%。同时，国有银行也反映，近期的提前还贷量确呈增长势头，咨询电话6成以上是询问还贷事宜的。沪上某国有银行支行信贷负责人透露，进入12月份，前来咨询和办理提前还贷的客户每天都有一批，提前还贷笔数比升息前增加了近50%。　　在上海银行浦东分行，记者日前在15分钟内竟连遇3位办理提前还贷的市民，而近日该行每天迎来的提前还贷客户平均都在10人以上。一位姓张的先生告诉记者，他向银行贷款20万元，原计划20年还清，但升息后还贷压力陡增，此次先还3万元。一位银行信贷部门人士预测，大规模提前还贷对银行贷款业务的影响已开始凸显，而12月份的还贷量将会更大，因为明年初贷款利率才正式上调。　　投资者提前还贷居多　　据银行反映，目前提前还贷者中，投资房产者居多。此外，购房在3年以上的提前还贷者占了大部分，有的全部还清，有的提前还10万元、5万元不等。　　银行提供的数据还显示，60%以上的市民在选择还贷方式时偏重等额本金，因为，如需提前还贷，这种还贷方式比等额本息划算。此外，近期到银行申请房贷的人数并未减少很多，但变化是，首付比例有所提高，贷款年限在缩短。　　理财专家：别急着还贷　　交行上海分行理财专家指出，升息后，5年以上房屋贷款利率增加了0.27个百分点。与此同时，货币基金、人民币理财产品的1年期收益率都在3%以上，相比同期存款利率，利差在1个百分点以上。由此可见，如果市民手中有余钱还贷，不如转投货币基金、人民币理财产品或者国债等，这样，实际收益将更高。　　银行人士还提醒市民，办理提前还贷需要一定手续费，还贷次数不能多于3次，且每次数额必须是递减的，即后一次提前还贷的数额不能多于前一次。考虑到此次加息的幅度不是很大，有可能手续费比增加的利息还多，因此，实力有限的购房人别急于提前还贷。

置业提示:提前还贷 方法不同利息差别大

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005-01-10 10:45:00.0 

地产资讯播报：http://news.xj.soufun.com 
自去年10月央行加息后，银行便迎来了提前还贷的高峰。据了解，加息后的两个月，广州一些银行提前还贷的人数增加了一倍左右，不少市民排上一两个小时的长龙，就是为了赶在元旦前提前还贷。 那么，提前还贷到底值不值得？应该注意些什么问题呢？有专家认为，提前还贷应该把握好度，另外由于不同的还款方法有不同的特点，还款方法的选择也很有讲究。比如选择等额本息还款法如果贷款期限已过一半，提前还款意义不是很大。　　　　 黄正新：广东商学院教授 “如果是等额还款法，若还贷时间超过一半，大部分利息已经还完，提前还贷意义就不大了。”　　 陈峻晖：广发银行广州分行个人银行部总经理 “要是打算提前还款，最好先选择等额本金还款法，办理按揭之前就应该心中有数。” 陈斌：农行广东省分行营业部办公室宣传科科长 “知息对于房贷影响并不大，如果有合适的投资渠道，没必要提前还贷。”  记者：自1月1日起，国内各银行执行新的贷款利率，去年末不少城市出现了提前还贷的高潮。 陈斌：下面这个例子就很有代表性，有位投资者获得一笔年终奖，和很多人一样他马上就想提前还贷。我却觉得不必要全部提前还贷，不如留一部分资金投资基金、国债等风险不高的品种。对于不少人来说，买房贷款可是一笔最大的支出了，一定要规划好，有个长期概念。 加息对房贷影响不大 陈峻晖：在我们行，刚调息后的一个月提前还贷的人比调息前增加了一倍甚至更多，现在我们正忙着变更客户的贷款明细表。 黄正新：其实加息预期只是原因之一，全国居民存款突破13万亿元，广东突破1万亿元，有了钱提前还贷很正常；不过也有跟风的，你还我也还。 陈斌：我倒觉得利率上调幅度小，对个人房贷业务影响并不大。比如说吧，贷款利息调高前10年期个人住房按揭贷款月利率为4.200‰，每万元还款额为106.26元，调高后月利率为4.425‰，还款额为107.59元，这样每月每万元贷款仅多还款1.33元。同样调高前15年期月利率为4.200‰，每万元还款额为79.29元，调高后还款额为80.7元，仅多还1.41元。 公积金贷款和商铺、写字楼贷款、第二套住房贷款的利差也很小。去年底提前还款的客户所占总比重与前年一样，不到10％，升息对心理的影响大于实质影响。 宜选择等额本金还款法 记者：但积少成多，积累下来可不是个小数目。而且有钱先还贷起码心里踏实。听说在一些银行提前还贷还有要求，要收手续费，提前还贷会不会得不偿失呢？ 陈斌：没有约定提前还贷可是属于违约行为，广州已经有银行收取提前还款的违约金或手续费。就我们行说，提前还款要提前一个月申请，暂不收手续费，但还款数目必须是万元的整数倍，最低1万元。 记者：房贷有那么多的形式，比如等额本金还款法、等额本息还款法等等，不同的形式提前还贷的情况是否一样？ 陈斌：这个问题有点意思。提前还贷可分为全部还贷和部分还贷，部分还贷既可选择等额还款法，也可选择递减法。递减法是每月还款本金不变，利息逐月减少。等额法是每月还款本金和利息总额不变，开始还款时本金少，利息高，以后本金高，利息少，这种情况下提前还款不一定合算。办理按揭贷款时要先考虑好。 陈峻晖：要是贷款时间差不多，等额本息还款法付的利息要高一些。要是打算提前还款最好先选择等额本金还款法。另外按还款方式不同还可以选择期限减按或金额减按。 黄正新：部分提前还款中又包括了几种形式，一是剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这种方式节省利息较多；二是剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，这种方式减小月供负担，但节省程度低于上一种。三是剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，此种方式节省利息较多。四是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短，这种方式月供增加，减少部分利息。但是具体要看各人的情况了。 缩短贷款期限法比较省利息 陈斌：选来选去，从省利息的角度看，缩短贷款期限就等于加快了还本金的速度，能相应节省利息，是个不错的选择。 黄正新：提前还贷有利有弊，要因人而异。其实房贷超过5年或者更长时间提前还贷意义可能就已经不大了，特别是等额本息还款法。在偿还初期利息支出较大，以后利息减少，本金增加，超过贷款期限一半时间后则基本上是在还本金了。 记者：等额本金还款法前期还的数目比较多，如果没有能力选择等额本金还款的方法时应该怎样处理？对于提前还贷的影响有多大呢？ 陈斌：如果你选择的是等额本息还款，在还贷的前10年这种做法基本上划算。因为这种贷款方式在还款初期本金基数大，利息相应也高，支付的多是利息，提前还贷能减少不少利息支出。这几年多还款，本金基数少了就能减轻利息负担。 时间过半累计还息逾7成 陈峻晖：应该更早些，广东房贷期限多为10到20年，等额本息还款利息一般在贷款期限过一半时就已还了大部分，比如房贷10万元，10年期，等额本息法每月还款1128.98元。贷款满五年时提前还完贷款累计还息25616元，占贷款累计还息总额的72％，满三年时提前还完累计还息16989元，满七年时提前还完累计还息31739元，与3年时差距了近15000元呢。可见如选择在贷款期满前两三年提前还款的意义并不大。如有提前还款计划，可考虑选择等额本金法贷款或尽早还贷，最好是在前5年间还款。 黄正新：一定要注意提前还贷的方式和时间。从时间上考虑8年内就打算提前还款的话适合采取等额本息还款方法，12年以后就可采用等额本金还款法。 还有一些细节要注意，如组合贷款要先还利率较高的商业贷款，提前还贷之后要退保，客户还清贷款之后，可办理退保手续领取保费或变更保险合同关系。另外还要办理涂销手续，很多人对抵押权的概念比较模糊。办理了房产涂销手续房屋产权才能完全属于客户，便于以后的房产交易。

提前还贷可能多付利息 可先定还贷时间天数

http://www.gog.com.cn　　2005年01月20日　　金黔在线
说来你可能不信，客户提前归还房贷也有可能会额外多承担数千元的利息。 前不久，一购房者在月中旬向一家银行提出提前归还40万元房贷书面申请，不料银行从预约到办完手续花去22天。该购房者算了一笔账：按照当时借款时年利率5.04%计算，就这22天，他额外多支付利息1232元。 据说银行有规定：客户提出提前还贷书面申请，在5个工作日内答复，预约期另定；如遇上每月15日之后客户提出还贷申请，考虑到银行20日以后“扣款”因素，还款一律预约到下月。这“22天”也就这样“拖”出来了。 在上海商业银行房贷合同中，有关提前还贷或部分还贷的条款中，除了强调借款人提前还贷或部分还贷一定要在一年之后“提出书面申请”外，对在多少天数内予以答复以及几天内办完手续，这些内容大多银行并未涉及。即使个别银行在房贷合同中有所指明还贷须提前“多少个”工作日，但这个“工作日”也是比较模糊的。 例如，某银行合同中“第十四条提前还贷”条款中说，“借款尚未到期时，甲方（借款人）提前归还借款须提前七个工作日以书面形式向乙方（银行）提出申请，乙方（银行）同意后，按如下规定办理……。”就这“七个工作日”，究竟是银行“答复期”，还是借款人从“提出申请”到“还贷手续办完结束”呢？这一点让人一头雾水。 据了解，目前沪上银行客户提前还贷的预约天数都不尽相同。有的规定一两天、有的规定七天、也有的规定十五天等等。现今银行“扣款”都采用电脑等先进技术，真的需要10多天这么长的时间吗？ 对此，北京广盛律师事务所上海分所律师认为，购房者提前还贷银行预约天数过长，这是属于银行业务操作上的一个程序，从法律的角度来看，还没有什么界定。但并不是不受约束，只要市民在签订房贷合同时，将办理提前还贷或部分还贷手续时间约定“天数”，列入合同“补充条款”中，到还贷时，权益就可得到维护。 另外，目前各大商业银行的房贷合同都将“提前还款”条款定为一年以上为“基点”。随着购房者提前还贷不断增加，这个“基点”能否加以合理调整呢？或许这样可以避免客户与银行间发生的一些矛盾。

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