有人说，婚姻是人生最大的投资，幸福美满的婚姻离不开安居乐业的保障，要安居就要购房。但是，大多数人一生也就购一次房，要面对经过专业训练，天天和不同客户打交道的售楼代表，还没侃价，在购房交易经验上就先输一筹了。俗话说得好“只有买错的没有卖错的”，凡事要有主动权，在购房时只要没签字主动权永远在你手中。我是去年买四季花园二期现楼的业主，为了新邻居能买到称心如意的房子，现将了解到的情况和大家一起分享。

首先，讲讲购房侃价基本知识和常规操作方法。
第一、知己知彼，百战百胜
作为购房者首先应清楚中意的物业行情如何。愈明了物业的基本资料，愈能增加变价的筹码。预售房价格可分为表价、底价与成交价三种。表价为销售现场的价格，底价则为发展商委托销售公司的最后底线，两者之间并无固定价差，基本每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过买卖双方交战，在你情我愿的情况下成交的价格。在空间背景相同、个案规划条件无二的情况下，善于议价者，其成交价可能出现比发展商底价低的数字。
一般来说，发展商在定房价时，是以总成本加上利润及应交税费等。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用，以及证明费用、媒体广告、利息负担及预估销售期间合理的空置率。当然，房地产具有独特性，售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动，故应参考区域内其他类似产品的价格。
第二、重视趋势，看轻价格
在购买预售房的过程中，特别要注意预购时间到交楼时间的长短，关心市场整体价格走势，特别要对拟购区域楼盘的价格走势进行多方了解，避免人还没入住，预售房价格却步步下跌的情况发生。所以说，只要趋势向上，多贵的预售房你都可以买，而且要越快越好；但当趋势向下时，再便宜的价格你都可以等，反正你买了也住不上。在确认趋势时也要关心成交量，只要成交量不大那你就放心等降价再买也不迟。
如果你要买现房，那就不一样了。你应该将需求放在第一的位置，只要需要什么时候买都是对的，就是房子降价了，好歹我已经比别人早享受住房带来的幸福了。
第三、分析售楼政策，搞清售楼意图
现在楼市大部分开发商都存在捂盘现象，也就是说在一期开卖时分批开卖个单元，在开卖的单元中又将一些楼层朝向差的房号先卖，给购房者造成房源紧张的局面，促使购房者尽快成交，好的再留到最后以珍藏单位方式推出市场，那那有不要卖的道理。所以，购房者遇到这种情况时，千万不要着急，往往开盘当天大量签约的成交单中绝大部分是开发商请的的房托签的协议，等过了开盘销售期，那些你想要的楼层又会出现在你想要的目光当中。房子有没有被预售还是要以阳光家缘公布的信息为准。

其次，利用基本知识进行现场实战
    掌握了房源属性和房价如何判定后，对业务人员开价又如何“应战”呢？大多数业务人员对各种杀价均有说辞。但基于业绩压力，也会在权限范围内尽量达成交易。前提是，购房人要让业务员感受到购房的诚意。另外应清楚预售房的游戏规则。预售在销售过程中，对价格的守放是灵活运用的。如个案推出后，有时会突然推出个别较低的个案，此时，该个案的议价空间就会拉大，但个案成交比为8：1时，业务人员守价会守得比较紧，议价空间相对缩小。    
    在买卖双方的议价中，当购房者提出让价要求时，销售人员最初会基于预售房有某些不足之处，会先在权限内每平方米让个几十元。若购房人出价与房价落差大，销售人员才会请业务主管出面。那怎样才能让主管心甘情愿让价呢？购房者可依靠掌握的楼盘情况从挑剔产品着手，如对公共设施的计算、房屋内部设施上的缺憾、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法，或对房屋格局挑出有道理的毛病，主管可能会让价的。

最后，直接找开发商进行侃价。
这一步在楼盘开盘早期不能用，因为开发商要保护销售公司的利益，加上资金不紧，你就是找他，他也会让你找售楼部。只有等到工程竣工了，业主收楼了，建筑单位也要结算工程款时，开发商只能降低楼价，加快现金的回流好支付各种开支，这时候开发商各种明降暗降房源会陆续出现，如果直接找到开发商最少还有3％的优惠。

以下是针对购买四季花园三期——力迅原筑，购前需要了解的几个方面。
一．小区建设概况：根据本小区国土证（穗府国用（2001）字特069号）上的信息得出，小区土地是在2001年4月9日进行转让登记的，那个时候的地价大家很清楚是比较低的。小区项目名称是四季花园，公司名是四季花园房地产股份有限公司，香港独资，董事长是陈健心女士。按照小区项目规划有17座楼组成，分四期开发建设，因每一期楼体颜色不同，一期为绿色，二期为黄色，三期为棕色，四期为蓝色，分别代表了一年的四个季节而叫做四季花园，开发顺序按照春夏秋冬而建。一期二期已于03、05年交楼，入住率99％。四季花园三期也就是现在对外推广称作的力迅原筑要到09年2月完工5月交楼。
二．四季花园小区投资方已经变更：力迅集团在去年8月完成对四季花园原有出资人的小区剩余项目全盘收购。对小区剩下的项目进行全面包装，大幅提高了楼盘价格，更改了楼体外立面的设计，但还没有通过规划局的审批。大家也可这样理解，力讯集团是四季花园三、四期楼盘的最大炒家。

三．关于收楼标准：一期二期为毛坯房交楼，交楼标准：水电安装到位，所有电位开关为松本A8开关，水管为PPR热熔防漏管，门窗是白色70系列铝合金平开窗和90系列铝合金推拉门 ，送门铃对讲系统、有线电视初装费和广钢煤气初装费。因为水电安装到位，施工采用混凝土预埋管路的最好施工工艺，所以给一些要求不高的业主在装修过程中省了将近1万元的水电装修费用。三期交楼标准为带装修销售，装修标准据开发商自述为1200元每平方米。
四．关于四季花园楼盘的价格走势。一期价格3000左右；二期价格均价4200元，最高成交价现楼5600元。三期A4A5B1在去年10月推出时均价10000元，到元旦时为9300元，共推出204套房，截至昨日，实际成交48套，成交23.5%，目前开发商已经停止销售开始捂盘。昨天三期A6A7D2也开始发售，均价8500元左右，最低售价7600元。根据全国及广州房地产的整体价格走势，再结合四季花园三期的过往销售表现，目前房价的下降通道已经形成。

五．房屋质量：目前最大的问题是门窗结构配件问题，小区几乎每家的门窗拉手，滑轮都有损坏的经历，最可气的是开发商根本不解决，一直拖到过了保修期就不管了。
六．周边配套：相当完善，500米内有3个菜市场，好几个大小不一的超市，银行，酒楼等完全能满足日常生活的需要。
七．开发商办公地点：罗（螺）冲新村七巷1号，沿着三期施工的外墙一直走到喜龙日产4S店后面第一座出租屋就是了，电话81401437、81500226。
八．截至到今日，本次开盘的A6A7D2还在银行抵押过程当中，万一开发商运作发生意外，这会给购房者带来一定的风险。但对购房者侃价比较有利，因为开发商每天要支付利息的，开发商的目的是拿你的钱去把房产解押出来，只要你有诚意买房，你越拖，开发商就越急，100万的房子一个月就是5000元利息，所以大家要切记一签了合同，就要到阳光家缘网站去查你的房号有没有解押，合同号有没有再阳光家缘登记备案，如查不到就要追了，以免发生意外，这点大家自己掌握。
九．如何表示诚意：经常带家里人和单位同事等不同的人去售楼部看房，每次让大家给销售代表提意见。

五．房屋质量：目前最大的问题是门窗结构配件问题，小区几乎每家的门窗拉手，滑轮都有损坏的经历，最可气的是开发商根本不解决，一直拖到过了保修期就不管了。

七．开发商办公地点：罗（螺）冲新村七巷1号，沿着三期施工的外墙一直走到喜龙日产4S店后面第一座出租屋就是了，电话81401437、81500226。
八．截至到今日，本次开盘的A6A7D2还在银行抵押过程当中，万一开发商运作发生意外，这会给购房者带来一定的风险。但对购房者侃价比较有利，因为开发商每天要支付利息的，开发商的目的是拿你的钱去把房产解押出来，只要你有诚意买房，你越拖，开发商就越急，100万的房子一个月就是5000元利息，所以大家要切记一签了合同，就要到阳光家缘网站去查你的房号有没有解押，合同号有没有再阳光家缘登记备案，如查不到就要追了，以免发生意外，这点大家自己掌握。
九．如何表示诚意：经常带家里人和单位同事等不同的人去售楼部看房，每次让大家给销售代表提意见。

看了你发表的购房攻略，深感谢意！我前段时间一直在关注三期，对此期房子各方面比较满意，但考虑到三期正被抵押，所以没有12日并没前去签协议，不知三期实际销售情况如何，我对三期很感兴趣，但不知道接下来应该怎么办，请不赐另教，期待你的回复！谢谢