将口头承诺写进认购书
    2004年10月，林先生认购了广州市天河区华南××园的一套房屋。当时该楼盘尚在打地基，尚未开盘。售楼小姐告诉林先生说，他购买的那套房是带豪华装修的最好的一套房，现在的价格很便宜，以后肯定会升值。林先生就认购了那套房，交纳了1万元定金，签订了认购书。认购书中约定该房屋“带装修”，但是没有写成售楼小姐所说的“豪华装修”。2005年6月，该楼盘公开发售，林先生如期前往开发商处签订正式合同，但是开发商告诉他，他那套房是普通装修，不是豪华装修，之前是他们失误，但是房价不变。这样，林先生就不想购买该房，要求退还定金。然而开发商拒绝退还定金。
    分析：本案中，由于开发商事实上有普通装修和豪华装修两种房屋，认购书约定不明，双方在签约阶段对此发生理解歧异，以致不能签约，双方均没有违约，开发商依法应当退还定金。但是，如果林先生当初在认购书中注明了“豪华装修”， 后来却变成普通装修，这时就是开发商违约，林先生依法就可以要回双倍定金。
    对策：
    1、购房者在落定签订认购书时，尽量将自己认为比较重要的开发商的口头承诺（例如能够获得批准七成或者八成按揭，是小区内道路不是规划路，小区内地块的规划用途，楼价优惠，能够入读××小学，能够看江景山景，抵押涂销期限，地铁经过楼盘的位置及开通时间等购房者认为最重要的内容）写进认购书。由于售楼小姐成交心切，通常喜欢随意胡乱承诺，尽量讨客户欢心，结果到了签订合同的时候，换了一批人，谁也不理售楼小姐说过什么，售楼小姐也不承认说过上述那些话，购房者如果因此不愿签约，开发商就没收定金。购房者由于证据，十分被动。因此，购房者在落定签订认购书时，恰好利用售楼小姐售房心切，尽量要求其将口头承诺写进认购书。如果她不同意写，说明她所说的没有保障，购房者可以重新评估是否购房。俗话说，口说无凭，立字为据，就是这个意思。
   2、仔细审查认购书条款，划去与开发商口头承诺相反的条款。由于开发商的认购书是格式条款，许多条款对购房者不利，有的条款甚至与其口头承诺相反，例如开发商口头承诺能够获批七成贷款，却在认购书里约定，贷款未获批准的，购房者必须改用其它方式付款。这就是说，如果其口头承诺不能实现，开发商毫无责任，付款责任仍然由购房者承担。这时，购房者可以要求删除该条款，或者补充“按揭不获批准，认购书和合同终止”的字样。同时，注意删除“合同已经公示，认购方已经阅读，无异议”的条款，这就使购房者丧失协商合同和退还定金的权利。缴纳首期款和签订合同的期限尽量长一些，如签订认购书后15天内为宜，越长越好。
   3、同意延迟签订商品房买卖合同的，要求售楼小姐或者售楼先生在认购书上注明签约延迟截止日期，不能采取购房者写申请，申请原件放在开发商手中的形式，这样不能保留证据，正确方式是在认购书注明。
   4、在认购书备注栏增加内容，须由在认购书上署名的售楼小姐或者先生书写，并且签名，写上日期，同时要求在一式三份的另外两份上写上同样的名字（这样一般可以重新填写一式三份的认购书），最好均加盖开发商的公章（或者校对章），以防开发商称其他三份没有增加的内容，不承认增加内容的合法性。
   5、看房落定签订认购书时，可以带两个非亲属的朋友陪同，以便售楼小姐说谎时，有人作证。（广东佳思特律师事务所王美舟律师文）