今天研究了一下润田雅苑提供的认购书和商品房买卖合同模本，该合同是本人见过的最不平等、最苛刻的模本，内容对乙方的不公平实属罕见，乙方的权益得不到任何保障，而甲方没有任何责任。
一、认购书
1、第四条第二项规定乙方因自身原因不能签订买卖合同或不履行本认购书的任何条款，则乙方违约，不退定金；第三项规定只规定了不可抗力的甲方免责内容，未提及甲方自身的缔约过失责任。这两条内容在表面上看并没有对等与不对等的可比性，但实际上却是开发商变相逃避自己责任和加重乙方责任。
2、第四条第七项规定：“如乙方选择银行按揭付款方式，乙方自签署《商品房买卖合同》当天，必须到甲方指定的地点签署《楼宇按揭合同》。逾期视作乙方违约……”，“当天”太苛刻了，没有几个人可以用七天时间搞那么多事情，大家都是上班族。
3、第四条第八项规定：“在签署本认购书时，乙方已详细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》及其附件《认购须知》、《银行按揭须知》等文件，乙方完全同意遵守上述文件的有关规定并对《商品房买卖合同》及其补充协议的条款约定没有异议，并自愿签署本认购书。”所以，准备签认购书的请睁大眼睛，先看看他那些所谓的你都看过的文件在哪，拿出来看看！
二、合同和补充协议
1、合同第十一条“该商品房已经有关政府部门办妥建设工程规划验收合格证。”的条件不能成为交楼条件，应以市房管局商品房买卖合同范本中的第一项为交楼条件，即：“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”。
理由是：《建设工程竣工验收备案表》除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容，是广州市建委出具的必须取得质量、消防、规划、人防、环保、燃气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明，而规划验收合格证只是办理竣工验收备案表的文件之一，后者不等同于具备交楼条件。
2、合同第十二条：“交付的标志是合同约定的交楼条件已经成就”，此处的“条件成就”不是双方行为，不能作为交付标志。应当改为“交付的标志是双方对房屋质量等确认无误后并交付钥匙并签署收楼单。”
3、合同第二十条应改为：“甲方双倍赔偿未达标部分的装饰、设备差价。”
4、应在合同附件二如果写出：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，如果所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”就好了，他这样写广告都没用了，他所说的3000平米的花园和什么绿化就都可以不算数了，那请注意了，他合同里我没看见什么花园之类的，问问清楚。联想到后面说的可以随便变规划（后面再说），我真是不敢想开发商想干什么。
5、补充协议第四条内容为：“甲方在以下情况下可以延期交楼1.政府行为2.施工过程中遇到异常困难和重大技术问题而不能及时解决3.社会异常事件、自然灾害等不可抗力；4.市政配套批准安装导致的延误；5.其他甲方不能预见、避免和克服的客观情况。”其中，除3是可以接受的不可抗力的免责条款，其他条件不能作为延期交楼的免责理由，开发商什么责任都不承担，找个理由就可以推说是政府行为或者技术问题。
6、合同及补充协议第六条规定：乙方行使解除权，甲方赔偿金为零；而甲方行使解除权，乙方赔偿金为商品房总价的20%。这显失公平，法律赋予合同一方解除权的原因除不可抗力外均是对方过错，对方没有过错的合同是不能单方解除的，有过错就应当有责任，权责义相一致是民法的基本原则，因此，0%和20%是极其不对等的，开发商规定不对等的倒是很正常，有的朋友合同上写20%但是人家只是不能按揭交款造成的甲方解除合同，这样不对等的倒很少见。
7、补充协议第七条规定双方解除合同期限为60日。在法理上，解除权是形成权,是单方法律行为,形成权适用除斥期间,也就是法定的不变期间,应当为一年。
8、补充协议第八条的内容是：商品房买卖合同双方互相赔偿的总数不超过商品房总价的5%，但合同或协议另有约定的除外。也就是说，乙方得赔偿上限为总房价的20%，甲方则最多为5%，这个减免自己责任的条款隐藏得真够好的。
9、补充协议第九条的内容是：因甲方原因并经规划部门批准变更，或经设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，甲方应自该变更情况确立之日起十日内书面通知乙方”“乙方应当在15日内答复”“选择解除合同，30天内退还乙方已付房款”“乙方在此明确表示同意，甲方在建筑工程施工中可根据需要对住宅区内公共设施部分作非重大的设计变更”，这说明甲方有随意变更设计而不需经乙方同意，乙方只能做接受或解除合同的意思表示，并且解除合同只能退还房款，没有利息、违约金、赔偿金等。这就是实质了，润田雅苑那么小的地方，他连这种人家都不会写的内容加在补充协议里，他想干什么？
10、补充协议第十条规定“本合同约定的公用建筑面积与产权登记时有差异的，甲乙双方互不作任何补偿。”也即：公摊面积如有增减，房屋产权证书上载明的面积大小与合同约定的不一致，也只能按现有价款付费购房，此外，在未来使用过程中，公摊费用也将按照实际公摊面积支付，这也是不合理的。如果你现在花6500买了毛坯，你将来算下来单价到9000都不会奇怪。
还有，如：甲方未办理预售和同备案、登记手续的责任；在收楼时，如因质量问题返修导致乙方入住时间推迟的，甲方应当承担赔偿责任；物业管理费的有关内容，他也都没写。
以上认购书3、合同及补充协议的1、2、5、9、10所指内容与乙方的权利密切相关，请大家注意！
总而言之，开发商就是穷尽脑汁、挖空心思把责任全部转嫁到购房者身上，视法律如无物，以为他们真的很强势呢，其实随便一些业主搞一搞也够他受的，真从法律上较真，他们可以点便宜占不到，他们的内容说白来全是违法的，只是大家大多息事宁人、默认这种欺负。但这并不代表着他们的行径就不卑劣。一个新的开发商在做第一个楼盘的时候就做出这么苛刻的合同，很难想象他能走出多远。

写得不错，客观公正。如能把签约购买后，业主如何对应开发商办法也写上就更好

楼主很细心哦！
我签的 时候嫌条款太多，都没耐心仔细看。。。。。。。。。。

看完觉得好寒心啊,倒不如说说解决的办法~

现在买房子的条款那里都一样没有什么区别基本都同出一辙，如我们想不心寒有两三个方法，1.自己买地自己起房子，自己定合约自己买给自己！！！2.坚决抵制开发商坚决不买房子，不把开发商气死也地把它穷死！！！3.买房子看了都一样，买房子就像娶老婆一样就是要赌一铺！！！
到现在为止我都没有看到我那几个叼钻律师朋友现在能买到房子！

楼主分析得很细致，看来买楼真的要仔细看合同

润田买房记

我当初提前一个月一次就下了两个筹,每个8万.
第一时间已经选了一个大单位,一个小单位,
发展商和代理公司都有问题,可能认为一定火爆吧,
心态............
不好说,我认为大家都要端正,也包括我吧,

在开盘当天,上午就要马上签约,我还在想我买最大的单位是朝西,一直在考虑,
但在下午,美丽的售楼小姐告诉我----------你已经过时(过了上午),取消你的优惠,你没有优惠了(是提前一个多月下了两个8万的筹所给的九几折,当时润田还没有预售证),并当着我的面将合同撕毁,我很气愤,
到最后,想来想去算了,就不买!买楼受气,我不干.
后来,再约我来谈,心已凉了,算了吧,
很多天了,老婆还是犹豫了,一星期后,想通了.
后来,就按约定时间退款,发展商没有难为人,很顺利就退款了,
润田的差不多两个月接触,
偶尔,
在上网浏览时还是关心润田的,
希望卖者卖得好,
买的顺利,住得称心.....................

诚心请教楼主，发现这些的话要怎样和发展商理论，问题怎样解决呢？刚订了A3栋的3房单位给父母，他们一看就喜欢，第二次就下定了，难得他们这么喜欢，也懒得去慢慢细看，看了你的分析有点心寒。大家有谁已签合同的请交流下经验。谢谢！

刚在网上看到一个案例，对解释搂主在合同的第九条问题应该有帮助。
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擅改规划应赔偿

北京市展达律师事务所张永魁律师评析：按《商品房销售管理办法》第24条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

本案中，开发商变更房屋设计(减少卫生间)，却未通知房屋买受人———宗先生，按照法律相关规定和合同约定，宗先生有权退房，并可要求开发商承担赔偿责任。

八种情况可退房

张永魁律师表示，按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。

1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。

2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。

5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

6)不能或不能按期办理产权过户的。

7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。

8)合同中约定的其它退房条件出现时。

出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因前6项原因导致购房者退房(因开发商责任导致退房)，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。

因上述第7项原因导致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。但购房者需要注意的是，退房时应同时通知银行，解除借款合同，以免造成更大的利息损失。

其实全部楼盘的合同都大同小异，因为现时广州市房管局对合同的管理非常严格，所有合同（包括补充协议）版本必须上报房管局备案。